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专家解读:多地“房价双限”的深层原因是什么?
2021年10月12日 10:35 来源:海报新闻

  近来多地政府出台了既限涨又限跌的房价调控政策,“双限”政策出台,其表面原因是地方政府为了稳房价、稳地价和稳预期,保证房价和地价的平稳运行,但其背后的深层原因是什么?“双限”政策又将带来何种影响?为当前房地产市场释放了怎样的信号?对未来房价走向以及购房群体短期内交易会带来什么改变?

  海报新闻记者邀请多位房地产方向专家解读“双限”政策调控背后,中国地产市场将面临的机遇与风险。专家认为,针对9月前后全国各地出现的限价现象,要客观理性看待限价的原因、方式和影响,这对理解当前市场和政策面有积极的作用。

  “双限”政策背后 三、四线城市去库存压力大

  IPG中国区首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,政府出台双政策调控房价的原因表面上是为了楼市平稳运行和稳房价、稳地价、稳预期。究其根源是为了防范楼市大涨大跌可能引发的财政与金融风险,是为了实现宏观经济的平稳运行。

  “深层次来看,导致地方政策出台既限涨又限跌政策的根源就是为了防范楼市、房地产金融风险乃至为了宏观经济的平稳运行,同时也是为了保证土地财政的平稳与可持续。”

  楼市下行市场出现,无可避免为房地产市场带来压力。市场调控下无一例外会出现降价行为,但降价势必会带来混乱引发风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,要理性看待政策调控。

  从目前限跌令出台的城市名单看,主要包括昆明、岳阳、惠州、唐山、江阴、株洲、张家口等城市。

  严跃进认为,从此类城市名单看,普遍属于三四线城市。类似城市当前面临去库存的压力,房屋销售压力较大。而市场的降温压力也开始传到房企的经营压力上,使得企业房屋销售节奏放缓,资金回笼速度变慢。从房企资金和业绩完成的角度看,会出现各类降价现象。但降价有别于别的正常降价,自然带来了很多风险和问题。

  双限政策致楼市失去价格调节能力

  “‘限涨令’和‘限跌令’表面上能够防止楼市下行带来的一系列风险,但与此同时却会让楼市失去价格调节作用,让楼市可能陷入到有价无市的流动性危机或市场以各种创新的违规方式逃避监管的状态。”柏文喜认为,“这自然也会引发对房地产企业经营中的流动性风险和房价被分割为几个部分的普遍性违规,在造成房地产市场成交量的急剧萎缩甚至停滞可能的同时,也让有关政策陷入失效的尴尬境地。”

  柏文喜认为,目前全国不同等级城市房价分化明显,在实际执行层面,限价实际上导致了楼市的价格调节这一市场功能的弱化甚至丧失,而成交量的大幅下降会引发流动性较差的房企的暴雷和出清,在很大程度上和事实上加剧了楼市的大涨大跌,对楼市的平稳运行以及房地产企业的可持续发展都是不利的。

  严跃进表示,“限跌令”出台,说明近期各地销售压力比较大,所以会引起房企存在各类无序销售等问题。后续需要关注房企资金和销售问题。同时,这也启发了各个市场参与主体,要更好理解“房地产市场平稳健康发展”的含义,房价总体上要以稳为主,过快上涨和过快下跌,都容易出现各类问题。

  柏文喜建议,“除限涨令、限跌令以外,还可以从银根、地根和交易成本的角度、从销售端和资金端进行的各类政策的逆市场和逆周期调节,也可以做到‘稳房价、稳地价、稳预期’。”

  “限跌令”有其存在意义

  限价政策出台除带来负面影响外,其正向作用不可忽视。从防止房价过快和无序下跌的管控看,“限跌令”自有其存在意义。

  严跃进认为,盲目下跌或降价,会导致一些已认购房子的业主产生不平衡心理,各类因房价下跌导致各类维权和投诉的现象也会增多。同时,各类降价可能是虚假降价,类似以次充好,看似降价,但其实房屋质量等都比较差,反而损害了购房者权益。加之部分房企违规降价,干扰了正常的市场交易秩序,搞得市场心慌慌,也损害了其他房企的正常销售。

  “从稳定市场预期、打击无序营销等角度出发,限跌令有很多合理性。但对于当前此类政策的理解,不能简单停留在这一步。”严跃进提出,更应该关注限跌令背后房企的心态,很多房企的无序降价,也体现了房企经营方面的困难。从房企营销的角度看,自然会有各类降价的做法。

  所以对于各地房企大降价的情况,严建议,“监管部门积极调研,关注此类企业的营销压力。直接以限跌令的方式限制房企各类降价,而忽视关注房企当前面临的压力,显然也是不够的。”

  严跃进表示,类似“限价”政策的出台,本质上是因为此类下跌并非调控本意的下跌,而是一种恶意竞争,通过无序降价抢客户,搞乱了市场。“对于很多城市来说,主要矛盾还是房价的过快上涨,所以限涨是主流。但就近期市场看,随着去库存压力的增大,也确实需要有各类防范价格过快下跌的风险。”

  专家:购房者可不急于入市 房价短期会降温或小跌

  双限政策的市场调控,为当前房地产市场释放了市场稳定性较差和风险较高的信号,可能引发市场观望情绪所导致的楼市成交量的大量萎缩,并由此引发楼市流动性压力的加大。柏文喜建议,“在楼市前景与走势不明的情况下,当前购房群体可不急于入市并持币观望以待有利时机出现。”

  对于中国房地产市场发展前景,严跃进分析,当前中国房地产市场前景总体还是被看好,这和城镇化的过程还没完全结束有关。对于此类城市的市场前景来说,关键要导入新市民等需求,严打各类炒房现象。

  对中国房地产市场发展前景的预估,柏文喜与严跃进看法一致。同时柏文喜还提到,当前中国楼市已经从新房市场向存量市场以及商品房与保障房并重的结构在快速转型,房企必须从战略与商业模式层面快速适应市场的调整与转型。

  对于中国楼市房价走向,严跃进判断,“短期内今年四季度到明年上半年,房价会有降温或小跌可能。就近期看,小城市的压力较大,似乎近期市场的量价都比较疲软。但后续预计还是会止跌,和此类城市潜在的购房需求依然存在是有关的。”

  柏文喜认为,未来中国房价将会在强力监管与防风险、保土地财政逐步转型的各项政策加持下走向高位小幅波动状态。“大城市房价以平稳和稳中有升为主,中小城市房价走向以平稳为主。”(刘璐 北京报道)

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